免费续租不可能土地使用权续期背后立法艰难

摘要: 对于七十年产权的特征含义，我们都已经了解到房屋产权是永远属于你的，但是土地使用产权是有使用年限的。通过去年温州天价续租事件的爆发，国家终于给出了未来到期可续期的说法，通过过渡性办法顺延续期。

对于七十年产权的特征含义，我们都已经了解到房屋产权是永远属于你的，但是土地使用产权是有使用年限的。通过去年温州天价续租事件的爆发，国家终于给出了未来到期可续期的说法，通过过渡性办法顺延续期。

“两不一正常”的过渡性办法处理续期问题

去年11月,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

国土资源部副部长王广华在相关新闻发布会上称,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

而王广华的表态,被解读为“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”在政策和实践层面的一大突破。

住宅建设用地使用权续期问题之所以备受关注,与当下高涨的房价密不可分,越来越多的老百姓为了居者有其屋,只能倾囊买房,房屋成为普通老百姓最重要的财产。

此次国土资源部提出的“两不一正常”过渡性办法回应了社会高度关切,赢得了一片叫好声。这五个字,也被网友评为“年度最好消息”。

专家认为只是“权益之计”，最终解决办法不够强硬

住宅建设用地使用权期满后续期问题十分重大而且复杂,用红头文件来解决这么大的问题,还是有些欠妥,最终问题的解决还是要靠立法。”

显然,住宅建设用地使用权续期问题,既不是“掏不掏钱”的问题,也不是简单的续期时间长短问题。

争议物权法关于“自动续期”

我国在物权法出台前,曾有两个重要文件涉及住宅建设用地使用权续期问题。

一个是1990年的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,其中规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说,国家在收回土地使用权的同时,也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。

另一个是1994年的城市房地产管理法。这部法律转换了立场,要求土地权利期限届满前权利人应当申请续期,未申请或者申请未被批准的,土地乃至房屋将被无偿收回。即便得到批准,也要重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

有鉴于此,2007年颁布实施的物权法,改变了城市房地产管理法的做法。物权法第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

但是,由于缺乏细则,对于自动续期是不是需要缴纳土地出让金等问题,并没有明确,实践中难以操作。目前的争议,也正是对这一条理解上的分歧。“从立法目的和制度背景来看,显然物权法第一百四十九条对于所谓自动续期的规定有特定内涵,它只是针对我们过去的需要申请、需要重新签订合同做法所进行的纠正,恐怕不能说自动续期就是自动的无条件延期。

法律需要首先确定房屋和土地的关系,同时明确,续期必须是无条件的,国家无正当理由不能收回土地,不经过法定程序不能收回土地，收回土地就意味着剥夺了民事主体的财产权。

如果有偿续期会出现的续期缴费方式

一是,按照房屋面积大小来作阶梯型收费安排,对于一定生活水准之下的老百姓的利益要重点保护,比如可以规定减免其出让金的缴费。而对于房屋面积过大、超过一定标准的,则应以二次分配的形式,采取税收等方式进行调节,让差距不要过大。

二是,不再缴纳土地出让金,而是纳入房地产税。房地产税表现为一种社会财富的分配方式,如果通过这个方式来解决,就不存在收费问题。

问题不在于出让价格是不是合理、土地所有权和房屋所有权的分离究竟好不好,最终的落脚点还应放在土地出让金表现出的土地使用价值和交换价值,这就涉及到国家利益和个人利益之间的协调问题,所有的争端其实就是社会福利的分配方法问题。

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